糾正不當(dāng)行政行為 防止國(guó)有資產(chǎn)流失
—新野縣供銷(xiāo)社不服新野縣自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記案
申 請(qǐng) 人：新野縣供銷(xiāo)合作社聯(lián)合社
被申請(qǐng)人：新野縣自然資源局
第 三 人：某商貿(mào)公司
復(fù)議機(jī)關(guān)：新野縣人民政府
復(fù)議請(qǐng)求：撤銷(xiāo)被申請(qǐng)人為第三人辦理的房屋所有權(quán)證
一、基本案情
申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人作出為第三人辦理的房屋所有權(quán)證不服，向新野縣人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議。
申請(qǐng)人認(rèn)為：1.被申請(qǐng)人為第三人頒證的主要事實(shí)不清，證據(jù)不足。第三人于 2006年4月3日向原新野縣房管局提交的材料中，《國(guó)有土地使用證》登記的土地使用者為申請(qǐng)人的下屬企業(yè)某廢舊物資公司，原新野縣建設(shè)局頒發(fā)的建筑許可證的建設(shè)單位和原新野縣計(jì)劃委員會(huì)批文均是對(duì)準(zhǔn)申請(qǐng)人作出，第三人未提交合法有效的土地證明文件或土地使用權(quán)證，也未提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料等必要件，明顯不符合法定房屋權(quán)屬登記要件。2.被申請(qǐng)人為第三人頒證的程序違法。第三人提交的《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表》缺少申請(qǐng)日期，“四至產(chǎn)權(quán)人指界及鄰戶有無(wú)意見(jiàn)”無(wú)人簽署意見(jiàn)，被申請(qǐng)人的審查受理程序違法?！斗课菟袡?quán)登記審批表》初審意見(jiàn)為2006年5月11日復(fù)審意見(jiàn)為2006年4月10日，最終批示時(shí)間為2006年5月10日，存在明顯倒簽事實(shí)，違反法定程序，侵犯申請(qǐng)人合法權(quán)益，造成國(guó)有資產(chǎn)流失，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。
被申請(qǐng)人認(rèn)為：原新野縣房管局在為第三人辦理房權(quán)證時(shí)，誤認(rèn)為第三人屬于申請(qǐng)人的下屬單位，所以在土地使用證、建筑許可證和原新野縣計(jì)劃委員會(huì)批文均不是第三人名稱(chēng)的前提下，為第三人辦理了房權(quán)證，請(qǐng)復(fù)議機(jī)關(guān)依法作出復(fù)議決定。
行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為：根據(jù)當(dāng)時(shí)有效的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條的規(guī)定，新建房屋申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。根據(jù)被申請(qǐng)人提交的案涉房屋登記檔案，國(guó)有土地使用證登記的土地使用者為某廢舊物資公司，建筑用地規(guī)劃許可證的用地單位是申請(qǐng)人。第三人在申請(qǐng)辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，沒(méi)有提交合法有效的土地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證及房屋竣工驗(yàn)收資料等相關(guān)文件，被申請(qǐng)人在第三人未提交符合規(guī)定的文件資料的情況下，為第三人辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，系作出的行政行為證據(jù)不足，違反法定程序。
二、焦點(diǎn)問(wèn)題評(píng)析：
（一）申請(qǐng)人本次行政復(fù)議申請(qǐng)是否超期？
根據(jù)《行政復(fù)議法》第九條之規(guī)定，“公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；但是法律規(guī)定的申請(qǐng)期限超過(guò)六十日的除外?！毙姓?fù)議申請(qǐng)的起算點(diǎn)為對(duì)具體行政行為“知或應(yīng)知之日”。在本案中，被申請(qǐng)人在2006年向第三人頒證時(shí)，既未通知申請(qǐng)人，也未進(jìn)行公告，申請(qǐng)人在收到新野縣監(jiān)察委員會(huì)《關(guān)于對(duì)新野縣供銷(xiāo)合作社聯(lián)合社的監(jiān)察建議書(shū)》（新監(jiān)〔2022〕16號(hào)）后得知案涉頒證行為，在法定期限內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)，符合復(fù)議受理?xiàng)l件。
（二）案涉頒證行為是否合法？
復(fù)議機(jī)關(guān)經(jīng)查閱被申請(qǐng)人提交的為第三人辦理房屋所有權(quán)證的檔案材料，第三人向原新野縣房管局申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記時(shí)提交的材料中，國(guó)有土地使用證登記的土地使用者為某廢舊物資公司，建筑用地規(guī)劃許可證的用地單位是申請(qǐng)人。第三人在申請(qǐng)辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，沒(méi)有提交合法有效的土地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證及房屋竣工驗(yàn)收資料等相關(guān)文件。被申請(qǐng)人在第三人未提交符合規(guī)定的文件資料的情況下，為第三人辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，事實(shí)不清、證據(jù)不足、違反法定程序，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。
三、辦案體會(huì)
辦理不動(dòng)產(chǎn)登記案件糾紛應(yīng)具備有原因、無(wú)糾紛、安全性和程序性四個(gè)底線思維模式。一是房屋所有權(quán)登記應(yīng)具有基本的原因依據(jù)材料。例如合法取得土地、符合規(guī)劃、房屋已竣工的材料，繼受取得中的轉(zhuǎn)讓原因材料、繳稅證明等。二是所有權(quán)登記確保物權(quán)歸屬清楚，應(yīng)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。三是確保房屋安全，對(duì)于存在安全隱患的房屋，可要求提供經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)的安全鑒定報(bào)告等。四是登記程序到位，若必要應(yīng)完善公告、通知、聽(tīng)證等特別程序，確保公平、公開(kāi)、合理處理問(wèn)題。在本案中，被申請(qǐng)人辯稱(chēng)其頒證時(shí)誤以為第三人為申請(qǐng)人下屬單位，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明第三人合法取得案涉土地、房屋的權(quán)屬。此外，在第三人提交的《國(guó)有土地使用證》、《建筑許可證》、原新野縣計(jì)劃委員會(huì)批文載明的權(quán)利人均非第三人的情況下，被申請(qǐng)人既未通知相關(guān)權(quán)利人或權(quán)利繼受人，也未進(jìn)行公示公告，作出的頒證行為事實(shí)不清、證據(jù)不足、程序違法，復(fù)議機(jī)關(guān)依法予以撤銷(xiāo)，既糾正了不當(dāng)行政行為，也有效防止了國(guó)有資產(chǎn)流失。