宛政〔2019〕25號
各縣(區(qū))人民政府，城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、高新區(qū)、官莊工區(qū)、鴨河工區(qū)管委會，市人民政府有關部門：
《南陽市房屋專項維修資金管理辦法》已經(jīng)市政府第14次常務會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
2019年9月3日
南陽市房屋專項維修資金管理辦法
第一章 總則第一條 為了加強房屋專項維修資金管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)原建設部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》《河南省物業(yè)管理條例》和省住房和城鄉(xiāng)建設廳省財政廳《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造資金。
本市行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋業(yè)主或者結構相連的不同樓幢房屋業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、走廊、門廳、樓梯間、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層、設備層、非產(chǎn)權式樓內(nèi)存車庫等。
本辦法所稱房屋共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋業(yè)主或者不同樓幢房屋業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：給排水管道、公共水箱、加壓水泵、電梯、天線、共用照明、消防設施設備、道路、綠地、路燈、停車設施、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 房屋專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 南陽市房產(chǎn)主管部門會同市財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。南陽市物業(yè)維修資金管理機構負責南陽市中心城區(qū)范圍內(nèi)房屋專項維修資金的歸集、管理和使用。
各縣(區(qū))房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。各縣(區(qū))房產(chǎn)主管部門應當明確房屋專項維修資金管理專門機構，負責房屋專項維修資金的歸集、管理和使用。
第二章 交存
第六條 凡單幢房屋或者一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋有兩個以上產(chǎn)權人的，應當建立房屋專項維修資金。
第七條 商品房、保障性住房等房屋的專項維修資金由業(yè)主交存。
業(yè)主交存的房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有。
第八條 業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存房屋專項維修資金，首期房屋專項維修資金的交存標準為：多層(7層以下，含7層)每平方米37.5元；小高層(8—12層，含12層)和帶電梯的多層每平方米65元；高層(13層以上，含13層)每平方米77.5元。房產(chǎn)主管部門會同物價主管部門根據(jù)本地情況，適時調整并公布首期房屋專項維修資金的交存標準。
本辦法生效前，應收但尚未收齊首期房屋專項維修資金的單幢房屋，仍按照原規(guī)定標準收交。
第九條 購房人應當在辦理網(wǎng)簽《商品房買賣合同》確認手續(xù)前，直接將維修資金存入房屋專項維修資金專戶，開發(fā)建設單位不得強制代收維修資金。業(yè)主委托開發(fā)建設單位代收的，開發(fā)建設單位應當自收到房屋專項維修資金之日起15日內(nèi)，將代收的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，由房屋專項維修資金管理機構開具交存憑證。代收單位應當及時將憑證交給業(yè)主留存。
未售出部分房屋應交的房屋專項維修資金在辦理房屋所有權首次登記時由開發(fā)建設單位先予足額墊交，待房屋售出時由開發(fā)建設單位按維修資金專戶賬面余額扣回。
第十條 未按本辦法規(guī)定交存首期房屋專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付購房人。
第十一條 房屋專項維修資金實行政府代為管理與業(yè)主自主管理的方式。
未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會尚未就房屋專項維修資金的管理方式作出決定的，其房屋專項維修資金由物業(yè)所屬區(qū)域房產(chǎn)主管部門代管。房產(chǎn)主管部門代為管理的，應當委托所在地的商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)房屋專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立房屋專項維修資金專戶。
業(yè)主自主管理的，應當召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會負責房屋專項維修資金的日常管理。代管單位應當將代管的專項維修資金劃轉至業(yè)主委員會開立的專項維修資金專戶，并接受所屬區(qū)域房屋專項維修資金管理機構的指導和監(jiān)督。
第十二條 開立房屋專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
房產(chǎn)主管部門代為管理的，開立房屋專項維修資金專戶，應當按照規(guī)定采取競爭性方式或集體決策方式選擇維修資金專戶銀行。房屋專項維修資金自存入維修資金專戶之日起，按照國家規(guī)定的銀行活期存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結存到戶。
第十三條 業(yè)主分戶賬面房屋專項維修資金余額不足首期交存額的30%時應當及時按本辦法第八條規(guī)定續(xù)交。已成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會組織實施；未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主決定。
業(yè)主未按規(guī)定時限續(xù)交的，業(yè)主委員會應當書面通知其交納時限。逾期仍不交納者，業(yè)主委員會可依法申請仲裁或向人民法院起訴。
未成立業(yè)主大會的，利益相關人可依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第十四條 已出售但未建立房屋專項維修資金專戶的房屋，應當補建。補建方案由業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的，補建方案由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主決定。
第三章 使用
第十五條 房屋專項維修資金的使用，應當遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十六條 房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例或約定分攤；涉及尚未售出商品房屋的，開發(fā)建設單位應當按照尚未售出商品房屋的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第十七條 房屋專項維修資金由房產(chǎn)主管部門代管的，其使用按照以下程序辦理：
(一)業(yè)主委員會(相關業(yè)主)或者物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議，制定《維修和更新、改造方案》并在小區(qū)公示；
(二)《維修和更新、改造方案》應當經(jīng)房屋專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物面積2/3以上業(yè)主且占有相關人數(shù)2/3以上業(yè)主的書面同意；經(jīng)業(yè)主大會依法決定，也可以采取異議表決形式，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積1/3以下且占總人數(shù)1/3以下的，視為表決通過；
(三)業(yè)主委員會(相關業(yè)主)或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)持有關材料，向房屋專項維修資金管理機構提出申請；
(四)房屋專項維修資金管理機構進行審核，將審核結果及相關情況在小區(qū)公示7天以上，并制定資金撥付計劃；
(五)工程竣工后，業(yè)主委員會(相關業(yè)主)或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當組織施工企業(yè)、監(jiān)理單位等對工程進行驗收，簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》，按照工程量情況做出決算書并在小區(qū)公示；
(六)房屋專項維修資金管理機構按照相關業(yè)主所占建筑面積的比例或約定制定《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》并在小區(qū)公示7天以上，公示期滿無異議，根據(jù)決算結果按約定留取一定比例的工程質量保證金后將余款撥付至施工企業(yè)。
第十八條 房屋專項維修資金實行業(yè)主自主管理的，參照本辦法第十七條使用程序辦理。
在房屋專項維修資金劃撥之前，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應持使用方案報所屬區(qū)域房屋專項維修資金管理機構備案；房屋專項維修資金管理機構發(fā)現(xiàn)不符合使用條件的，應當責令改正。
第十九條 房屋共用部位、共用設施設備發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即對其進行維修和更新、改造的，業(yè)主委員會(相關業(yè)主)或物業(yè)服務企業(yè)可以向所屬區(qū)域房屋專項維修資金管理機構提出房屋專項維修資金應急使用申請：
(一)電梯、消防等共用設施設備故障損壞、無法正常使用的；
(二)屋面、外墻滲漏的；
(三)樓體外墻墻面有脫落危險的；
(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
(五)公共護欄(圍)破損嚴重的；
(六)其他緊急情況。
第二十條 維修資金應急使用按照以下程序辦理：
(一)業(yè)主委員會(相關業(yè)主)或物業(yè)服務企業(yè)向所屬區(qū)域房屋專項維修資金管理機構提出應急使用申請；
(二)房屋專項維修資金管理機構接到申請后，應立即組織工作人員現(xiàn)場勘驗，符合應急維修條件的，維修資金管理機構應當及時做出使用決定。維修工程竣工驗收后，維修費用及業(yè)主分攤情況應當向業(yè)主公示。
第二十一條 發(fā)生第十九條第一款情況申請應急使用維修資金，涉及電梯等特種設備以及消防等安全設施的，申請人應提交相關行政主管部門或者專業(yè)機構出具的整改通知、處罰決定或檢測報告。
第二十二條 鼓勵聘請具有相應資質的專業(yè)工程造價咨詢機構對工程預決算進行評估；維修和更新、改造費用較大的，應當采取招標的方式選擇施工單位和監(jiān)理單位。相關費用從房屋專項維修資金增值資金中列支。
需采取招標方式進行維修和更新、改造項目的費用額度由房產(chǎn)主管部門根據(jù)當?shù)厍闆r合理確定，并適時調整。
第二十三條 下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
(四)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
第二十四條 房屋專項維修資金的管理費用(財政撥付資金不足部分)在房屋專項維修資金增值資金中列支，并與房屋專項維修資金分賬核算。
第二十五條 在保證房屋專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將房屋專項維修資金用于購買國債或定期存款的方式進行增值。
利用房屋專項維修資金購買國債，應當按照原建設部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》第二十六條規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 下列資金應當轉入房屋專項維修資金滾存使用：
(一)房屋專項維修資金的活期存儲利息；
(二)利用房屋專項維修資金購買國債或定期存款的增值收益扣除管理費及聘請第三方機構的費用；
(三)利用房屋共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
(四)房屋共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章 監(jiān)督管理
第二十七條 房屋銷售主管部門在辦理《商品房買賣合同》備案確認手續(xù)、不動產(chǎn)登記機構在辦理房屋預告登記、所有權首次登記、所有權轉移登記時，應當查驗申請人房屋專項維修資金交存憑證，并作為辦理要件，未按規(guī)定統(tǒng)一交存到房屋專項維修資金專戶的，不予辦理相關手續(xù)。
第二十八條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的房屋專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
第二十九條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還房屋專項維修資金：
(一)房屋分戶賬中結余的房屋專項維修資金返還業(yè)主；
(二)售房單位交存的房屋專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十條 房屋專項維修資金管理機構或者專戶管理銀行應當建立房屋專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中房屋專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十一條 房屋專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
第三十二條 房屋專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門有關規(guī)定。
財政部門應當加強對房屋專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第三十三條 房屋專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。
第五章 法律責任
第三十四條 業(yè)主或使用人、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位就房屋專項維修資金發(fā)生糾紛的，當事人可以協(xié)商解決，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第三十五條 出現(xiàn)下列情況的，按照原建設部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》進行處理：
(一)開發(fā)建設單位違反本辦法第十條規(guī)定將房屋交付購房人的；
(二)開發(fā)建設單位未按本辦法第十六條規(guī)定分攤維修和更新、改造費用的；
(三)違反本辦法規(guī)定，挪用房屋專項維修資金的。
第三十六條 房產(chǎn)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十七條 公有住房房屋專項維修資金的交存、使用和管理，依照原建設部 財政部《住宅專項維修資金管理辦法》實施。
第三十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行，2005年7月20日印發(fā)的《南陽市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理辦法》(宛政〔2005〕78號)同時廢止。
南陽市人民政府辦公室
2019年9月3日
